Calcul de la révision IRL en 2026 : guide complet pour bailleurs

Chaque année à la date anniversaire du bail, beaucoup de bailleurs se retrouvent devant la même question : « De combien je peux augmenter mon loyer ? ». La réponse est précise — elle dépend de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE chaque trimestre. Mais le calcul ne se résume pas à appliquer une formule : il y a des conditions à respecter, un délai à ne pas dépasser, et depuis 2022, des cas où la révision est purement et simplement interdite.

Cet article explique comment calculer la révision IRL en 2026, avec les derniers chiffres publiés par l'INSEE, un exemple chiffré complet, et tous les cas particuliers à connaître pour ne pas se planter.

Qu'est-ce que l'IRL ?

L'Indice de Référence des Loyers est un indice publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert à plafonner la hausse annuelle des loyers d'habitation en cours de bail. Concrètement : si le bail prévoit une révision annuelle, l'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'IRL sur un an.

L'IRL est calculé sur la base de la moyenne des 12 derniers mois de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. C'est donc un indice qui suit grossièrement l'inflation, mais lissé pour éviter les variations brutales.

Point important : l'IRL est un plafond, pas une obligation. Vous pouvez choisir de ne pas réviser, ou de réviser moins que ce que l'IRL autorise. Mais vous ne pouvez jamais réviser au-delà.

Les derniers IRL publiés par l'INSEE

Au moment où cet article est écrit, voici les indices les plus récents pour la France métropolitaine :

• 1er trimestre 2026 : 146,60 (publié le 15 avril 2026)
• 4e trimestre 2025 : 145,78
• 3e trimestre 2025 : 145,57
• 2e trimestre 2025 : 145,17
• 1er trimestre 2025 : 145,47

La hausse sur un an au 1er trimestre 2026 est de +0,78%, après +0,79% au trimestre précédent. La dynamique a nettement ralenti par rapport aux pics inflationnistes de 2022-2023.

Quand peut-on réviser le loyer ?

La révision annuelle du loyer n'est pas automatique. Pour pouvoir augmenter le loyer, trois conditions doivent être réunies :

D'abord, le bail doit contenir une clause de révision. Si cette clause n'a pas été inscrite au contrat, vous ne pouvez pas réviser. Le loyer reste fixe jusqu'à la fin du bail. La majorité des modèles de bail incluent cette clause par défaut, mais c'est à vérifier.

Ensuite, le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE. Depuis le 24 août 2022, en application de la loi Climat et Résilience, la révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique. C'est une évolution majeure que beaucoup de bailleurs ignorent encore.

Enfin, vous devez respecter la date prévue au bail. La clause de révision précise généralement une date (souvent la date anniversaire du bail) et l'IRL de référence (généralement celui du trimestre de signature du bail).

La formule de calcul

La formule officielle est simple :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL ÷ Ancien IRL)

• Loyer actuel : le loyer hors charges en cours (pas le loyer initial, mais celui après la dernière révision si elle a eu lieu)
• Nouvel IRL : l'IRL du trimestre de référence le plus récent au moment de la révision
• Ancien IRL : l'IRL du même trimestre, un an plus tôt

Le résultat se calcule en euros, arrondi à deux décimales.

Exemple chiffré complet

Prenons un cas concret pour rendre tout cela très clair.

Situation :

• Bail signé le 1er avril 2025
• Loyer hors charges : 850 €
• Clause de révision au bail : oui, indexée sur l'IRL du 1er trimestre
• Le bail prévoit une révision à la date anniversaire (1er avril)

Au 1er avril 2026, vous voulez réviser le loyer.

Les chiffres :

• Loyer actuel : 850 €
• IRL T1 2026 : 146,60
• IRL T1 2025 : 145,47

Le calcul :

Nouveau loyer = 850 × (146,60 ÷ 145,47) Nouveau loyer = 850 × 1,00777 Nouveau loyer = 856,61 €

L'augmentation est donc de 6,61 € par mois, soit environ +0,78%. Sur l'année, cela représente 79,32 € de plus dans votre revenu locatif.

À retenir : la hausse annuelle reste modérée. C'est la moyenne aujourd'hui — on est très loin des révisions à +3,5% du « bouclier loyer » mis en place pendant la période 2022-2024.

La notification au locataire

Une fois le calcul fait, vous devez notifier la révision au locataire par écrit. La loi ne précise pas de forme particulière, mais en pratique, un email ou un courrier suffit. Précisez :

• L'ancien loyer
• Le nouvel loyer
• La date d'application
• Les IRL utilisés pour le calcul (pour que le locataire puisse vérifier)

Conservez une copie de cette notification : c'est votre preuve en cas de contestation. Si le locataire conteste le calcul, vous devez pouvoir produire la trace écrite.

Le délai à ne pas dépasser

C'est probablement le point le plus mal connu, et celui où le plus de bailleurs perdent de l'argent.

Vous avez 1 an à compter de la date prévue pour la révision pour l'appliquer effectivement. Au-delà, vous perdez le droit de réviser pour cette année-là.

Concrètement : si la révision était prévue au 1er avril 2026 et que vous notifiez le locataire au 15 avril 2027, vous êtes hors délai. Vous ne pouvez pas demander d'arriérés sur l'année écoulée. La révision est tout simplement perdue.

Pire : la révision n'est jamais rétroactive. Si vous notifiez en septembre 2026 une révision qui aurait dû être appliquée en avril 2026, l'augmentation prend effet uniquement à partir de septembre. Les mois d'avril à août sont au tarif ancien, sans rattrapage possible.

C'est pour ça que la régularité compte autant. Un bailleur qui pense « je m'en occuperai plus tard » perd plusieurs mois d'augmentation à chaque retard.

Cas particuliers

Logement classé F ou G au DPE

Comme évoqué plus haut, depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus être révisés. Aucune exception. Si vous tentez de réviser malgré tout, votre locataire peut contester et vous serez condamné à rembourser.

C'est un point qui surprend encore beaucoup de bailleurs. Si vous ne connaissez pas le classement DPE de votre logement, c'est le moment de vérifier — d'autant que les obligations vont se renforcer : interdiction de location à partir de 2025 pour les G, 2028 pour les F.

Plusieurs locataires (colocation)

En colocation, la révision s'applique de la même manière, mais elle doit être notifiée à tous les colocataires (ou au moins à celui qui paye, si une clause de solidarité existe). Le calcul se fait sur le loyer total du logement.

Locataire en place depuis longtemps

Le calcul s'applique sur le loyer actuel, pas sur le loyer initial. Si vous avez révisé chaque année, c'est le loyer après dernière révision qui sert de base. Si vous n'avez jamais révisé, c'est le loyer initial.

Attention : vous ne pouvez pas « rattraper » plusieurs années de non-révision en une seule fois. La perte est définitive pour les années passées non révisées.

Bail meublé

Les règles sont identiques pour les baux meublés. La loi du 6 juillet 1989 s'applique aussi bien aux locations nues qu'aux meublées (depuis la loi ALUR de 2014).

Les erreurs courantes

Voici les erreurs que je rencontre le plus souvent en discutant avec d'autres bailleurs :

Utiliser le mauvais trimestre d'IRL. L'IRL de référence est celui inscrit au bail (généralement le trimestre de signature). Si vous utilisez l'IRL du trimestre courant alors que le bail réfère au trimestre de signature, le calcul est faux.

Oublier que la révision n'est pas obligatoire. Vous n'êtes jamais forcé de réviser. Certains bailleurs préfèrent ne pas le faire pour des locataires de longue date qu'ils veulent garder. C'est légal.

Réviser un logement F ou G. L'erreur la plus chère : si le locataire conteste, vous remboursez plus une indemnité.

Calcul appliqué sur le loyer charges comprises. La révision s'applique uniquement sur le loyer hors charges. Les charges sont régularisées séparément, une fois par an, sur la base des dépenses réelles.

Notifier oralement. Sans trace écrite, vous n'avez aucune preuve. Si le locataire conteste, vous êtes en difficulté.

Et après ?

La prochaine publication de l'IRL aura lieu vers la mi-juillet 2026 (IRL du 2e trimestre 2026). Si la révision de votre bail est prévue à cette période, attendez la publication officielle pour faire votre calcul — toute estimation antérieure ne serait pas opposable au locataire.

Si vous gérez plusieurs biens avec des baux signés à des dates différentes, la coordination devient vite complexe : il faut suivre chaque date de révision, vérifier l'IRL applicable, calculer, notifier, conserver les preuves. C'est précisément le genre de tâche où une erreur coûte cher et où la mémoire ne suffit pas.

MonBien intègre la base IRL officielle de l'INSEE, calcule automatiquement la révision pour chaque bail à la date anniversaire, génère le courrier de notification au locataire et conserve l'historique des révisions pour chaque logement. Vous validez en un clic, le tout reste à jour des dernières évolutions légales (notamment l'interdiction de révision pour les DPE F et G).

En résumé

La révision IRL est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et son article 17-1. Elle nécessite une clause au bail, un logement classé A à E au DPE, et le respect du délai d'un an. La formule est simple — multiplier le loyer par le rapport des deux IRL — mais les pièges sont nombreux : mauvais trimestre, oubli de notification, tentative de rétroactivité.

Les chiffres 2026 sont stabilisés : l'IRL T1 2026 est de 146,60, en hausse de +0,78% sur un an. Une hausse modérée, qui s'inscrit dans la tendance de désinflation amorcée fin 2024.

Et si vous voulez vous épargner les calculs manuels et la surveillance des dates de révision pour chaque bien, des outils comme MonBien le font automatiquement et restent à jour des derniers indices et des dernières évolutions légales.