État des lieux conforme à la loi ALUR : guide complet 2026
Par Nicolas · 10 min de lecture
L'état des lieux est l'un des documents les plus stratégiques de la relation bailleur-locataire — et pourtant l'un des plus souvent bâclés. Une description vague, une signature oubliée, des photos floues : et au moment du départ du locataire, des mois plus tard, vous découvrez que vous ne pouvez rien retenir sur la caution, malgré des dégradations évidentes. Le document qui aurait dû vous protéger se retourne contre vous.
Cet article fait le point complet sur l'état des lieux en 2026 : ce qu'exige la loi ALUR, les mentions obligatoires, un modèle structuré, les délais à respecter et les erreurs courantes qui invalident le document.
Qu'est-ce qu'un état des lieux ?
L'état des lieux est un document qui décrit l'état exact d'un logement à un moment précis — généralement à l'entrée du locataire et à sa sortie. Il sert de référence contradictoire : c'est en comparant les deux documents que l'on détermine si le locataire a causé des dégradations imputables ou s'il s'agit de l'usure normale du logement.
C'est encadré principalement par deux textes :
- L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui rend l'état des lieux obligatoire pour toute location à usage de résidence principale, qu'elle soit nue ou meublée.
- Le décret du 30 mars 2016 qui fixe les mentions obligatoires et le contenu minimum.
Pourquoi c'est crucial
Sans état des lieux d'entrée, l'article 1731 du Code civil s'applique : le logement est présumé avoir été remis en bon état. Toutes les dégradations constatées à la sortie seront alors imputées au locataire — ce qui paraît favorable au bailleur, mais qui se retourne en pratique : en cas de contestation devant le juge, l'absence de document daté et signé sera retenue contre celui qui aurait dû le produire.
À l'inverse, avec un état des lieux d'entrée détaillé, vous pouvez retenir sur la caution chaque dégradation qui ne figure pas dedans. C'est votre seule arme juridique.
Quand établir l'état des lieux ?
À l'entrée
L'état des lieux d'entrée doit être réalisé le jour de la remise des clés, ni avant, ni longtemps après. C'est le moment où le locataire prend possession du logement et où l'état est constaté contradictoirement.
Une nuance importante : si vous constatez après-coup un défaut oublié, le locataire dispose de 10 jours à compter de l'état des lieux pour demander par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) son ajout. Pour les équipements de chauffage, ce délai est étendu au premier mois d'utilisation effective — typiquement, jusqu'aux premiers froids de l'hiver pour les baux signés en été.
À la sortie
L'état des lieux de sortie est réalisé le jour de la remise des clés en fin de bail. Il est ensuite comparé à celui d'entrée pour identifier les éventuelles dégradations imputables au locataire.
Le délai de restitution de la caution dépend de cette comparaison :
- 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée
- 2 mois s'il y a des écarts justifiant une retenue
Attention : contrairement à l'entrée, aucune modification n'est plus possible après signature de l'état des lieux de sortie. Une dégradation constatée trois jours plus tard ne peut plus être ajoutée. D'où l'importance d'être très minutieux lors de cette visite.
Les mentions obligatoires
Pour qu'un état des lieux ait sa pleine valeur juridique en 2026, il doit comporter au minimum les mentions suivantes :
Mentions obligatoires pour l'entrée ET la sortie
- Nature du document : « État des lieux d'entrée » ou « État des lieux de sortie »
- Date d'établissement du document
- Adresse complète du logement loué
- Identité du bailleur (nom, prénom, adresse) et du locataire (nom, prénom)
- Description détaillée pièce par pièce des sols, murs, plafonds, fenêtres, portes
- Description de l'état des équipements (chaudière, plaques de cuisson, sanitaires, électroménager s'il est fourni)
- Relevés des compteurs (eau, électricité, gaz) avec les numéros
- Nombre de clés remises et description de ce à quoi elles permettent d'accéder
- Signature des deux parties (bailleur et locataire, ou leurs mandataires)
Mentions spécifiques à l'état des lieux de sortie
- La nouvelle adresse du locataire (pour l'envoi du solde de caution)
- La date de l'état des lieux d'entrée (pour traçabilité)
- Les éventuelles évolutions par comparaison avec l'entrée
Mentions spécifiques aux logements meublés
Pour les meublés, l'état des lieux doit être accompagné d'un inventaire détaillé du mobilier, précisant :
- La nature et la quantité de chaque meuble et équipement
- Leur état au moment de l'entrée
- La présence des équipements minimums obligatoires (literie, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien)
Un modèle structuré
Voici une structure type que vous pouvez reprendre, pièce par pièce. C'est ce niveau de détail qui fait la différence entre un état des lieux qui tient au tribunal et un document qui sera invalidé.
ÉTAT DES LIEUX D'ENTRÉE
Date : [JJ/MM/AAAA] Adresse du logement : [adresse complète]
Bailleur : [Nom Prénom, adresse] Locataire : [Nom Prénom]
Compteurs
- Électricité : n° [xxxx], relevé [xxxx kWh]
- Eau froide : n° [xxxx], relevé [xxxx m³]
- Gaz : n° [xxxx], relevé [xxxx m³]
Clés remises
- [Nombre] clés pour la porte d'entrée
- [Nombre] clés pour la boîte aux lettres
- [Nombre] badges/télécommandes pour [parking, hall, etc.]
ENTRÉE / COULOIR
- Sol : [matière, état détaillé : « parquet stratifié, bon état, légère rayure visible près de la plinthe gauche »]
- Murs : [couleur, état : « peinture blanche mate, propre, sans trou ni tache »]
- Plafond : [état]
- Porte d'entrée : [état du chambranle, de la peinture, de la serrure]
- Interrupteurs/prises : [nombre, état]
SÉJOUR
- Sol : [...]
- Murs : [...]
- Plafond : [...]
- Fenêtres : [type, état des vitres, des poignées, des joints]
- Volets : [type, fonctionnement]
- Interrupteurs/prises : [...]
CUISINE
- Sol, murs, plafond : [...]
- Plan de travail : [matière, état]
- Évier : [état, fonctionnement du robinet]
- Plaques de cuisson : [type, état, fonctionnement]
- Four / réfrigérateur si fournis : [marque, état, fonctionnement]
CHAMBRE(S) [Détailler chaque chambre individuellement]
SALLE DE BAINS / WC
- Sol, murs, plafond : [...]
- Sanitaires : [état]
- Robinetterie : [fonctionnement, fuites éventuelles]
- Chauffe-eau : [type, fonctionnement, dernière révision]
Observations particulières [Espace pour mentionner tout élément ne rentrant pas dans les sections précédentes]
Photographies annexées : [nombre de photos, datées et numérotées]
Fait à [Ville], le [date]
Signature du bailleur : Signature du locataire :
Adaptez le modèle aux pièces réelles de votre logement. Le principe : plus c'est détaillé, mieux c'est protégé.
L'importance des photos
Les photos ne sont pas formellement exigées par la loi, mais elles ont acquis une valeur probatoire reconnue par les juges depuis plusieurs années. Une photo datée, intégrée au document ou annexée, vaut souvent mieux qu'une description verbale.
Recommandations pratiques :
- Prenez beaucoup de photos : sols, murs, équipements, fenêtres, sanitaires. Ne vous limitez pas aux « zones à risque ».
- Datez les photos automatiquement (la plupart des téléphones le font dans les métadonnées EXIF).
- Annexez-les au document avec une numérotation correspondant aux pièces (« Photo 3 — sol séjour », « Photo 7 — fenêtre chambre 1 »).
- Faites signer le locataire sur les photos si possible, ou au moins mentionner explicitement dans le document que les photos en font partie intégrante.
Une photo nette du sol au moment de l'entrée vaut toutes les descriptions verbales du monde au moment d'argumenter sur une retenue de caution.
État des lieux par un professionnel : qui paye ?
Vous pouvez réaliser l'état des lieux vous-même avec le locataire (c'est gratuit) ou faire appel à un professionnel (huissier/commissaire de justice, agent immobilier).
Si vous faites appel à un professionnel :
- Les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire (loi ALUR)
- Le montant facturé au locataire ne peut pas dépasser 3 € par m² habitable
- Le constat d'huissier a la même valeur probatoire qu'un état des lieux amiable, mais il est inattaquable en cas de litige
En pratique, l'huissier est utile dans deux situations : si le locataire refuse de coopérer (refus de signer, blocage), ou en sortie pour des dégradations importantes où vous voulez sécuriser la preuve.
Les erreurs courantes qui invalident l'état des lieux
Voici les erreurs que je vois le plus souvent en discutant avec d'autres bailleurs ou en regardant des litiges :
Descriptions trop vagues. « Sol en bon état » ne suffit pas. Il faut préciser la matière, repérer les défauts existants, mentionner les zones particulières. Un juge ne peut pas trancher sur du flou — il donne raison à celui qui n'a pas la charge de la preuve, c'est-à-dire le locataire en cas de litige sur la caution.
Oubli de la signature de l'une des parties. Un état des lieux non signé par le locataire n'a aucune valeur. Si le locataire refuse de signer, faites appel à un huissier — ne signez surtout pas seul.
Pas de mention du nombre de clés remises. C'est obligatoire. Sans ça, vous ne pouvez pas exiger le retour des clés à la sortie.
Compteurs non relevés. Vous ne pourrez pas régulariser les consommations à la sortie. Le locataire pourra arguer qu'il n'a consommé que ce qu'indique le compteur à son arrivée.
État des lieux d'entrée bâclé. L'erreur la plus chère. Un état des lieux d'entrée trop sommaire devient un cadeau au locataire à la sortie. Tout ce qui n'est pas mentionné comme dégradé à l'entrée doit être considéré comme parfait — et donc toute différence à la sortie sera contestable.
Ignorer les 10 jours du locataire. Si le locataire signale par lettre recommandée un défaut oublié dans les 10 jours, vous devez l'ajouter. Refuser expose à une saisine de la Commission Départementale de Conciliation, qui tranchera presque toujours en faveur du locataire.
Faire un état des lieux de sortie à l'avance. Pour gagner du temps, certains bailleurs réalisent l'état des lieux quelques jours avant la remise officielle des clés. C'est une erreur : entre l'EDL et le départ effectif, le locataire continue d'occuper le logement et peut le dégrader.
En résumé
L'état des lieux est l'un des deux documents qui protègent réellement le bailleur (avec le bail). Il est obligatoire depuis la loi ALUR pour toute location à usage de résidence principale, et son contenu est précisément encadré par le décret du 30 mars 2016.
Pour qu'il tienne en cas de litige, il doit être détaillé pièce par pièce, comporter les mentions obligatoires, être signé par les deux parties, et idéalement accompagné de photos datées. C'est un travail méticuleux, qui prend 1 à 2 heures pour un logement standard — mais c'est ce qui détermine si vous pouvez ou non retenir une caution six mois plus tard.
Si vous gérez plusieurs biens, refaire un état des lieux papier à chaque entrée et sortie devient vite répétitif et source d'oublis. MonBien intègre un état des lieux numérique conforme à la loi ALUR, pièce par pièce, avec ajout direct des photos, signature électronique du locataire et archivage automatique du document. Vous remplissez sur place avec votre téléphone ou votre tablette, c'est signé et envoyé en quelques minutes — et vous gardez un historique propre pour chaque bien.